尽管苏州“秋裤”织了9年仍未完工，却并不能阻挡当地建设摩天大楼的热情。在“秋裤”附近，一座超过700米的摩天大楼正在酝酿之中。 “我们的确要在‘东方之门’边上建一座超高层建筑，项目的设计方案正在制订中，还没有向规划部门报批。”中南建设(12.00,-0.20,-1.64%)(000961)证券事务代表张伟告诉《华夏时报》记者。 开发风险 进入到苏州工业园后，从高架桥上很远的地方就可以看到外形酷似“秋裤”的“东方之门”。 当地居民告诉记者，“东方之门”周边的商业和办公氛围并不浓厚。 “我们这儿不是传统的CBD办公地和商业消费区，周边也没有大型商场。虽然工业园里的工厂蛮多的，可是他们都有自己的办公楼。我们也很奇怪，在工业园里开发这么大的办公楼项目，哪些公司会搬进去。”上述居民告诉记者，为了让市民从市区到“东方之门”的时间更短，政府还特地新修了一条路。 “东方之门”耗时9年仍未建成，开发商一度陷入资金困境，为何当地政府要在附近再规划一座摩天大楼？对于上述问题，当地几个政府部门踢起了“皮球”。 “这个事是由工业园负责的。”苏州国土局人士告诉记者。苏州工业园管委会则表示，该地块是从苏州工业园土地储备中心那里出来的。而苏州土地储备中心的人则表示，他们只负责土地的出让，项目的规划和建设是直接报到江苏省里的。 业内人士指出，地方政府希望通过标志性建筑彰显城市竞争力，可是一旦项目出了问题，各部门都不愿承担相应的责任。 中南建设是江苏一家本土企业。今年6月，中南建设以6630万元竞得“秋裤”附近面积为1.65万平方米的地块，折合楼板价仅为200元/平方米左右。招标文件显示，这一项目的整体高度将超过700米。 实际上，很多二三线城市摩天大楼的开发商都是本土企业，除了绿地集团外，极少看到其他一线开发商的身影。“超高层建筑的开发风险很大，不但开发成本过高，后期的管理也很难。如果做不好，品牌和资金链都会受到影响。”新鸿基地产(00016.HK)一位人士表示。 据了解，苏州“秋裤”用去了相当于8艘航母的钢铁，总投资约45亿元。“‘秋裤’的投资额在40亿以上，这无疑对开发商的资金提出了很高的要求。”中原地产写字楼部研究员季峰说。 苏州“秋裤”自2003年动工以来，9年才刚刚织到“裤腰”，这中间还一度传出项目转让及烂尾的消息。而上海环球金融中心的开发，历时14年才开发完毕。但项目刚刚建成不久，开发商因资金困难不得不对多个楼层进行了整层出售。 尽管中南建设是上市公司，但其亦面临不小的挑战。 中南建设年报显示，2011年该公司的营业总收入为123亿元；虽然资产总额高达335亿元，但同时负债也高达266.7亿元。“开发商能否拿得出足够的钱把项目开发完，让人捏了把汗。”同策房产一位分析师表示。 对此，张伟回应称，考虑到超高层建筑的风险，中南建设也做过相应的方案。在达到销售标准后，部分可售部分的楼宇或将出售以回笼资金。 摩天大楼泡沫 苏州工业园将建两座超高层建筑的背后，是国内急剧膨胀的摩天大楼泡沫。 最近几年，各地在摩天大楼的数量、高度和速度上，展开了一场竞赛。 远大集团在长沙打造的“天空城市”共220层，预计高度将达838米。建成后，“天空城市”将超过迪拜塔，成为世界最高的摩天大楼。 资料显示，5年之后，中国的摩天大楼总数将超过800座，达到现在美国总数的4倍。而在未来3年，几乎平均每5天就会有一座摩天大楼在中国封顶。其中GDP总量刚破1000亿元的贵阳，竟规划了17座摩天大楼。 嘉华集团一位人士告诉记者，超高层建筑的投资收益率很低。如果仅仅把超高层建筑看成城市名片，而忽略了开发成本和收益等因素，市场前景堪忧。 “不但投入的资金量大、投资周期长，而且还必须有多种业态的组合才能把项目做好。而一旦要进行多种业态的组合，投资和开发的复杂程度就会成倍地增加，这也会进一步加大开发商的资金压力。一旦外部环境发生变化，如此庞大的项目很容易出现问题。”世茂股份(10.37,-0.04,-0.38%)一位高层表示。 既然有如此多的困难，那么为何又有开发商开发超高层建筑呢？ 业内人士向记者透露，除了超高层建筑的楼板价较低，房企与政府也有相应的“解压”办法。 “对开发商来说，虽然开发超高层建筑面临较大的压力，但政府会通过一揽子协议，可以帮助房企解决资金周转的困难。”上海一家大型房企的经理告诉记者，在开发超高层建筑的时候，地方政府往往会以较低的价格和较优惠的条件，给开发商配比一些性价比较高的住宅用地。 “有的超高层项目规划了很长时间都没有出方案，但配比的住宅可能已经在销售了。通过住宅的销售资金，来缩短房企回笼资金的周期，并以此来提高房企整体的收益率。但外界往往不知道这两者之间的联系。”一家房产咨询公司高层人士表示。