炎炎夏日，冷清许久的楼市也似乎发出趋强的热力，市场陷于冷暖交际的迷茫期。中国房地产指数系统最新公布的调查数据显示，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元／平方米，环比上涨0.05%，结束了自去年9月以来连续9个月环比下跌的态势。久违的排队购房、开盘售罄现象又在武汉、深圳、南京等地上演，上海出人意料地再现“量价齐升”。 百城均价环比上扬 据中国房地产指数系统公布的“百城价格指数”，2012年6月，百城住宅平均价格环比5月上涨城市数量为45个，仍有55个城市环比下跌，但下跌城市比5月减少了18个。其中，北京6月房价涨幅居第二，样本楼盘平均价格为22930元/平方米，环比涨2.29%。上海同比上涨0.65%，深圳上涨0.8%。 从同比看，全国100个城市住宅均价继续下跌，跌幅为1.90%，比上月扩大0.37个百分点。不过，较之于环比，6月100个城市的住宅平均价格实现了连续9个月下跌后首次上涨。 不过，另有数据更为抢眼。上海德佑地产研究中心提供给本报的数据显示，2012年6月上海商品住宅成交面积为102.1万平方米，环比上涨26.6%，同比上涨30.7%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下了2011年2月以来月度成交量新高。6月商品住宅均价24071元/平方米，环比上涨7.2%，同比上涨11.0%。这一价格，仅次于历史最高月成交均价24176元/平方米。 德佑地产研究主任陆骑麟判断，从近三个月成交数据来看，上海楼市呈现出明显的“量价齐升”现象。单看6月的成交情况，可以确信楼市已现“回暖”。 而据新华社报道，北京6月份房产销量也增加10.5%，达到25602套。这个数字较上年同期增加50.6%。 房产中介也感受到了市场之“暖”。上海浦东新区临沂路上，短短一百多米内密布18家中介门店。前几月，门可罗雀，鲜有人光顾，有两家撑不住，歇了业。但这几天，门店明显热闹起来，有意购房者又络绎登门，歇业的中介也恢复营业。“目前挂牌价与前段时间基本没变化，只是折扣相比之下要小一些。在这个地段，想买房的主要是三种人，一种是结婚买房，二是外地人想在上海安家，此外也有一些改善型需求，投资客很少。但现在很多人都还很犹豫，看不清房价走势，处于一种迷茫状态，真正下单者较少。”一家中介经理陈先生告诉时代周报。 来为儿子看婚房的黎洪俊，就明显地举棋不定。“看中央政府的强硬表态，还是要抑制房价，但现在看看，房价似乎又已开始发力。到底是涨还是跌，把握不住啊！” 最新的政府表态，是在本月7日。国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。促进房价合理回归，决不能让房价反弹。 7月4日，《人民日报》发表社论称，楼市的全面回暖，或许已是不争的事实。楼市调控不仅是少数人和少数地方的利益问题，房地产调控，任务仍未完成，不能放松，更不能反复。 而在6月一周之内，银监会、央行、发改委和住建部也都纷纷表态，澄清市场关于调控要放松的传言，重申要坚持房地产调控不动摇。 “不仅购房者迷茫，我们也很迷茫，各方博弈，信息矛盾，形势暧昧，不可预测。”中介陈先生称。 高端楼盘重现投机客 在一线城市，房地产市场自3月起已然复苏，成交量明显回升。以上海为例，同策咨询研究中心数据显示，3月市场成交量已达79.89万平方米，约比2月的40.32万平方米翻了一番。4月略有回落，为61.09万平方米，但5月又上升至80.63万平方米，到6月更是突破百万平方米。 不过，据业内人士观察，目前上海住宅均价的上升，主要还是受高端楼盘成交活跃拉动。仅6月，均价达38135元/平方米的中海紫御豪庭即成交199套，共5万余平方米，而均价高达63970元/平方米的海珀府邸也成交了72套，共1.8万平方米。高端楼盘的卓越表现，不仅拉升6月全市成交均价，也将上半年的成交均价上提至22563元/平方米。 “除豪宅之外的楼盘，从5月开始价格也有回升。开发商之前普遍降价10%，但现在，降幅正在减小。举个例子，上海嘉定新城的楼盘，原先均价在一万七八，去年底到今年一季度，价格最低到达一万三四，现在又涨到了一万五六。量变正在演变成价变。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报。 也有不那么乐观者。中原地产项目部总经理黄韬则对时代周报表示，目前楼市还只能说基本稳定，回暖与否尚难定论。从广州看，6月份高端楼盘销售增加，也会拉动住宅均价有大幅上涨，可能会创历史新高，但真实的状况并没有数据显示的那么乐观。“7月以来，广州卖得好的楼盘，仍是以促销减价盘为主，并没有出现量价齐升的盘。接连两次的降息和其他有关政策，被认为是房市利好，但背后折射出整个实体经济不理想的局面，经济不好，房地产同样受拖累，因此，楼市状况还需继续观察。我个人认为，在10月份还会有一轮的降价促销，那时候价格才会到底部，真正稳定下来。” 资深地产分析师顾海波也认为，楼市目前远未见底。一个月内两轮降息，包括各地“微调”楼市的一些举措，被认为是此轮楼市向好的重要原因。“实际上政策是在放松，比如不少地方放宽普通住宅标准，提高公积金贷款额度，首套房贷款利率也从去年的基准利率，到今年3月重新执行8.5折利率，加上央行降息，房贷利率实际上已经打7折了。各种利好造成了此轮房价的反弹。”薛建雄称。 在独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠看来，降息无疑是一种刺激房地产的信号，而这一轮楼市之所以形成“小阳春”，在于很多地方限购令实际上已失效，花几万元即可搞定，变成了一种购房成本。另外，随着一批信托产品到期，流出的资金不敢再做高利贷，也进入房市，形成投机需求。据记者观察，高端楼盘的集中成交，隐约可见投机客身影。 一向看空楼市的谢国忠对此轮回暖并不看好。“新华社数据称，2011年房地产在建规模达到40亿平方米左右，销售仅10亿平方米左右，一年就有30亿平方米存量，楼市不太可能刺激得起来。调控过程会有各种各样的故事，也会出现小阳春。我原来就说，第一拨价格下来百分之二三十之后，会有一拨小阳春的。房地产调控就是这样，一浪一浪。” 后市难言乐观向上 此轮回暖，是否意味楼市已揖别冬天，然后房价将昂扬向上？对此，业内人士多不敢乐观预言。 “年内还会在底部盘整一段时间。成交量的回暖，要传导到开发商扩大再生产，需要三到六个月时间。而成交量能否持续回暖，还需观察，因为调控尚在继续，会时不时为市场降温。在限购、限贷还没取消的情况下，市场成交不会有大的反弹，价格应该也不会大涨。但随着成交量回升，价格下跌的动力也在逐渐消失。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报。 而社科院金融研究所研究员易宪容表示，房价进一步回调是中国经济恢复可持续增长的必要条件。挤出房地产泡沫、让百姓可以消费得起住房，是政府实现促进内需目标的唯一途径，这样中国未来10到20年才能维持增长势头。 事实上，房地产市场仍处于调整通道中。根据国家统计局数据，前5个月，全国房地产开发投资2.2万亿元，同比增长18.5%，增速比前4个月回落0.2个百分点，而2010年5月，房地产投资增速是38.2%。另外，开发商拿地热情也继续走低。前5个月，房地产开发企业土地购置面积1.4亿平方米，同比下降18.7%。新开工面积也连续负增长，前5个月，房屋新开工面积7.3亿平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点。 “大多数指标都处于同比负增长状态，因此，整体楼市尤其是开发商资金面相对紧张的基本面并没有改变，还难说会形成‘买涨不买跌’的市场局面。”张宏伟表示。 某些地产界人士对这些指标则有另一种解读，认为会造成后市住宅供应紧张，从而拉升价格。任志强即大胆预言，明年3月，房价可能上涨。 但他们可能忽略了库存量这一重要指标。据伟业我爱我家市场研究院最新统计数据，截至5月底，全国13个典型城市的楼市库存总量为78万套，与去年同期相比增加17.82万套，上涨29.6%，处于高位。 “这两个月库存量有所下降，但接下来新的项目也会陆续上市，会抵消房企的库存消化率。目前整体的供应量仍然是供大于求，换言之，房价仍然有稳定和下行的空间。”黄韬告诉时代周报。 而在张宏伟看来，一段时间内开发商拿地较少，也难说会影响未来的市场供应。“大开发商一般有土地储备计划，比如万科，有4000多万平方米的土地储备，而它去年的销售面积在1000万平方米左右，土地能支持四年的销售量。而小企业拿地与否，对市场基本面的影响不大。总之，市场供应应该不会短缺。”