两年半以前，131轮竞价捧出宁波“地王”。时至今日，昔日“地王”却成为“烫手山芋”。 6月22日，浙江宁波上市公司荣安地产(000517.SZ)发布公告称，前一天，其控股子公司宁波康信置业有限公司(下称康信置业)与宁波市国土局签署协议，将2009年底取得的宁波市鄞州新城区庙堰-4号地退回。宁波市国土局不但退回23.07亿元土地出让金，同时给予康信置业4.15亿元的赔偿。 公告同时称，收回全部土地出让金并获得赔偿后，将直接影响该公司当年损益，预计可增加利润9000万元左右。 虽然荣安地产公告称，解除土地出让合同是“因该宗地块所在村村民有上访等原因，导致该重大合同未能按约定的进度执行”。但在众多业内人士看来，房地产调控之下，市场低迷，致使此地块的开发已无利可图，才是其退地的真正原因。而所谓“村民上访”给其提供了一个不仅可以全身而退，而且还能获得巨额赔偿的绝好理由。 “地王”褪色 从宁波鄞州区核心商圈万达广场往东，步行约20分钟，就能看到一片围墙隔断的空旷地块，这就是庙堰-4号地。它的一侧则与宁波最大的湿地公园相连，可谓寸土寸金。 在2009年土地市场火热之时，开发商一度展开对此地块的争夺。最终，荣安地产经过131轮竞价，以23.07亿元的价格，击败万科、雅戈尔(8.62,-0.23,-2.60%)置业等公司拍得此地，成为当年宁波总价“地王”。 2009年，宁波的土地市场成交面积和价格同比大幅上涨，并以高达488亿元的土地出让金额居全国第六。 然而， 2010年4月，被称为“最严厉的房地产调控政策”的“新国十条”出台，使得市场骤冷，宁波土地市场一落千丈，土地流拍大量出现，即使拍出也大多以底价成交。 此轮调控延续至今。 据宁波本地媒体报道，目前宁波的楼市打8折都很难达到促销目的，常常要打7折，才能换来成交量。在此背景下，当年的“地王”，处境已然尴尬。 荣安地产董秘胡约翰对《财经》记者表示，庙堰-4号地的楼面价高达每平方米13765元，要收回成本，房价至少要达到每平方米2.5万元，就目前而言，市场价仅为2万元左右，强行开发，必然亏本，“如果房地产市场很好，那么对于这么一块黄金地块，我们也可以选择不退地。” 宁波地产界亦一度传言“荣安地产资金链可能困难”。根据2012年一季度季报，该公司资产负债率已经达到77.34%，账面现金为4.67亿元。一位宁波业内人士称，一个房地产项目仅工程款就需四五亿元。 胡约翰则否认资金链出问题的说法，他表示，在此轮房地产调控政策出台以后就没再拿新地。另外，2011年上半年以来该公司的几个项目都进入预售状态，虽然价格下跌，即使稍有亏损，现金流仍可保证。 在2009年12月份拍得土地之后，荣安地产于次年3月便交清了土地款项。按照出让协议，政府应在2010年3月31日前交地，半年后项目开工，建设高档住宅，两年内竣工。 据鄞州区国土分局副局长郑琦介绍，到2010年10月、11月份，荣安地产方面就以无法按期开工为由，两次口头提出退地要求。经过协商，2011年4月，鄞州区国土分局与康信置业签订补充合同，把开工日期推迟到2011年12月底。 但在2011年5月、7月，康信置业继续以书面形式向鄞州区国土分局和区政府提出要求结束土地出让。 荣安集团一直是宁波市的纳税大户。胡约翰说：“我们每年都是宁波市纳税50强，去年排名27位，纳税主要就在鄞州区。”这也增加了荣安地产的谈判能力。 巨额赔偿 然而，荣安地产掌握的最有力理由是“村民阻挠施工”影响工期。 庙堰-4号地占地150多亩，涉及两个村庄，其中，吴陆周村100亩左右，庙堰村50亩左右。 无论鄞州区国土分局副局长郑琦，还是庙堰村所在的钟公庙街道办事处副主任竺益忠、庙堰村村主任陈国龙以及普通村民都承认，确实有村民阻挠施工。 根据当地派出所的出警记录，村民阻挠施工队进场的事件至少发生过三次。多次参与现场调解的竺益忠称，每次劝解，一方面是劝散村民，另一方面也让施工队暂停施工。有庙堰村村民表示，曾发生施工队殴打村民的事件，但当地官方对此否认。 村民的最后一次阻挠，发生在2011年6月。三个月后，开发商进行了最后一次填土作业。但一个月后，康信置业就发出律师函，再次要求国土分局解除出让合同。直至2012年2月，康信置业向浙江省高级法院提起诉讼。 郑琦表示，考虑到地块标的额高达23亿元，一旦进入司法程序，诉讼成本巨大。最终，区政府决定与康信置业通过协商解决问题。胡约翰事后也承认，起诉是希望达到向政府施压的目的。 由于此前缺少此类案例，在协商过程中，鄞州区政府向鄞州区法院进行咨询。法院为此出具了法律意见书。 法院认为，国有土地出让合同相当于买卖合同。根据《合同法》相关规定，因第三方因素造成的违约责任应由出让方承担。而在整个过程中，开发商没有任何违约，按时支付了土地出让金，所以有理由提出解约。 赔偿问题也经过一番博弈。双方协商认为，2011年9月30日最后一次填土时村民未阻挠，所以违约日期从本应交地的2010年3月截至此日，正好一年半时间。 如果按照土地出让合同约定，以每天1‰的违约金支付赔偿计算，违约金将高达12.6亿元。但法院认为，政府在整个过程履行了合同义务，做到了净地出让，最终是由于村民阻挠而导致无法交地，政府已履行合同义务，所以出让合同的赔偿条款不能适用。 另有两个方案可选，一是按照贷款利率赔偿，另一个是按照实际损失赔偿。法院认为，既是第三方因素造成，那么开发商有理由要求按实际损失来赔偿。 实际损失的认定则需要确定开发商的融资成本。胡约翰并未透露具体的融资成本，只称，银行开发贷款是基准利率，在调控之后，上浮20%－30%。但公司也有其他的渠道融资，融资成本要高一些。 “我们看了国土部门提供的材料，发现荣安地产融资成本很高，除了部分银行贷款，还有不少是从信托公司筹集的借款。” 鄞州区人民法院院长张光宏说。 一位宁波房地产界人士表示，信托融资月利息在1分以上(年利息12%)，荣安地产可能还有一些民间借贷，月利率在1.5分(18%)以上。算起来整体融资成本确实可能高于6%左右的银行基准利率，达到12%以上。 最终，根据双方协商，确定由政府按年息12%的标准赔偿荣安地产，共计4.15亿元。 荣安地产公告称，收回全部土地出让金并获得赔偿后，预计可增加利润9000万元左右。一位知情人士表示，此项公告是因为“作为上市公司，希望给股东一个交代”。 征地之弊 就退地双方而言，荣安地产全身而退，不赔反赚。而政府方面，收回土地之后，仍然可以继续出让。 实际上，2012年6月，土地市场已有回暖迹象，位置上佳的庙堰-4号地，可谓“皇帝的女儿不愁嫁”。胡约翰表示，并不排除再次参加竞拍的可能。 宁波“地王”退地事件再次暴露了现行征地制度之弊。依照中国现行土地制度，一旦农村土地转为非农建设，必须征为国有。而现行法律规定，对被征地农民的补偿主要包括三方面：土地所有权的补偿、房屋的补偿、青苗及地上其他构筑物(附着物)的补偿。在现实中，这些补偿却与土地的实际价值存在巨大鸿沟。 按照宁波做法，征地补偿实行征地区片综合价，即根据土地位置、土地利用现状、农业产值、经济生活水平、人均耕地和原征地补偿情况综合划分出不同的区片，并设定不同的补偿标准。 就鄞州区而言，全区分为四个区片，从一级到四级补偿标准分别为9万元、7.5万元、6万元和5.5万元。庙堰-4号地块属于一级区片，每亩9万元已是最高等级的补偿价格，但这与当年拍出的每亩1500万元的出让价格之间，相差150多倍。 村民阻挠施工的原因，正是源于对土地补偿价和出让价差异之间的不满，“拍卖之后村里就传的沸沸扬扬了。”竺益忠说。 此外，庙堰村原来是镇区所在地，由于征用比较早，当时补偿价只有两三万元一亩，青苗补偿也仅为每亩几百元。村民们认为，庙堰村已经为政府开发做出了贡献，现在地价提高了，理应获得更多的补偿。“庙堰村发展的比较早，现在看反而吃亏了，因为现在土地价值比以前高。”庙堰村主任陈国龙说。 2005年，庙堰村进行了股份制改造，全村1100个股东。该村的集体经济收入主要来自于写字楼和厂房出租，股东享受分红。2011年，每位股东只能获得4500元分红，远低于钟公庙街道每个村六七千元的水平。历史的和现实的种种原因，造成了庙堰村民的心理落差。“附近的房价已经达到1万多元，看着这么高的房价，村民更感到心里不平衡。”竺益忠说。 中国土地学会副理事长黄小虎表示，从村民角度讲，他们的阻挠并非无理取闹。庙堰村的遭遇，再一次证明了现有征地制度对农民利益构成的伤害。只有从根本上改革现行的征地制度，建立城乡统一的建设用地市场，允许集体土地直接入市，使农民享有土地财产权和合理的收益，否则无法化解其中矛盾。 村民阻挠，成为“地王”成功退地的关键因素。而在这场退地事件之外，真正受损的，仍然是始终不能参与市场谈判的村民。