“国五条”铿锵落地，地方版细则如箭在弦。 《华夏时报》记者近日从深圳各大银行了解到，平安银行(21.02,0.00,0.00%)等多个银行分行在春节后暂停了个人住房按揭贷款，招商银行(12.84,0.00,0.00%)在半年前也将首套房贷款利率从8.5折调回基准利率。 接受采访的多家银行内部人士均认为，今年房贷无疑会比2012年紧，而且下半年会比上半年更紧。 除此之外，财税等宏观调控手段也在酝酿中。深圳市规划国土委有关负责人介绍，深圳将按照“国五条”要求，尽快研究制定深圳市年度新建商品住房价格控制目标，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，确保房地产宏观调控各项目标的实现。 事实上，不仅在深圳，多地新一轮楼市调控均已有所动作。湖南省住建厅房地产监管处负责人认为，中央不会对地方“一刀切”，而是采取差异化调控。 不过，接受采访的业内人士多认为，即便不久的将来各地“国五条”细则出台了，而对比之前的调控旧政，地方政府能够细化的空间并不大，更多的还是旧政从严，比如房价控制目标依旧会与当地GDP和居民收入增幅挂钩。 银行停贷调查 针对近期民生银行(9.83,0.00,0.00%)、平安银行叫停个人按揭贷款的传闻，两银行于2月26日公开进行了辟谣。但本报记者采访发现，深圳目前的确存在停贷现象。 民生银行深圳景田支行客户经理姚先生告诉记者，去年5月份深圳分行就已下发规定，停止房地产按揭贷款，重点做个人消费贷款和企业贷款。 “春节前还可以做9折贷款，过完年回来我们就接到通知说不做了。”平安银行深圳一位客户经理告诉记者，通知并未说明原因，也没说停多久。在她印象里，过去几年信贷收紧时，也顶多是上调利率，但未停止过个贷业务。 平安银行2月26日宣布，近期该行总行上收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总行进行。对于分行上报的住房贷款需求，总行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。 不过，根据差异化战略，传统房贷已非这两家银行重点，目前业务更倾向于小微企业贷款。 更多银行则选择上调贷款利率。2月24日，万科物业置业经理告诉记者，目前仅有花旗银行和华润银行可做8.5折贷款，其它银行大多上调到了9折。 但仅仅过了一天，记者便获悉，华润银行上调贷款利率。该银行个贷经理黄小姐告诉记者，从25日开始，100万以内贷款只能做8.8折，100万以上贷款也只能做8.6折，“今年贷款肯定比去年紧，而下半年会更紧，尽管‘国五条’刚刚出来，但各个银行自己早有打算了。” “招商银行首套房贷半年前就调回了基准利率。”中原地产按揭员夏小姐说，他们收到银行的消息称二套房贷有可能缩紧，甚至暂停贷款，但是具体怎么操作还不知道，现在只能催促客户赶快办理贷款。 事实上，在“国五条”出台前天，网上就在盛传一则消息，“二套房贷首付7成，或利率提高至1.3倍”，虽然最终未出台，但一个细节是，以往的调控文件中，多用“严格实施差别化的住房信贷和税收政策”，而此次“国五条”中只提“信贷”，未提“税收”。 这在上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]看来，接下来房贷收紧的可能性很大，2013年的房贷政策肯定比2012年紧，即便不下发文件，银监会也会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款，其中“二套”房贷收紧的可能性最大，只是各家商业银行收紧的程度则会有所差别。 酝酿调控细则 “国五条”之后，深圳等一线城市相关部门也立刻表态，将出台相关的调控细则。 其中，广州最先在限购上加大力度，暂停受理外地人补缴社保购房，而此前，非本地户口购房只要提供一年以上的纳税或社保证明皆可购房。 2月25日，满堂红置业广州市场研究部高级经理周峰接到广州中心六区及番禺区房管局通知，即日起，凡提供社保证明办理二手房交易过户，要看是否正常缴纳社保，如属补缴的不予受理，如提供的是省版的社保证明，除了提供工作证明及公司营业执照复印件公司盖章外，还要看参保人的参保时间，如参保时间至现在不足一年的都视为补缴社保，一律不予受理。 深圳正酝酿的调控细则何时出台？深圳市政府政策研究室一位工作人员告诉记者，各项房地产调控政策将由各个业务职能部门起草制定，再报市政府研究决定发布，不过目前尚未上报，还在研究中。 而参与国土委政策制定的深圳市房地产研究中心相关负责人称，他目前还没有接到任务，要等中央相关部门出台调控细则之后，地方才会公布细则，同时也会参考北上广的细则。 “土地供应计划在每年年初就会制订，如果调控升级，再临时改变供地节奏，但通常会按照计划进行。”深圳市城市规划发展研究中心研究土地的有关人士说。目前，市场预测的时间点比较一致，即3月份全国两会召开后陆续出台。 此外，可能作为第二批房产税试点的深圳、广州还在等待中央的批复，不过深圳地税局表示，已经做好了开征的准备工作。 二三线城市的准备工作并未如此紧迫，“中央没人跟我们通气，我们还在等部里的文件，这几天应该会发下来。”湖南省住建厅房地产监管处负责人告诉记者，地方的细则是根据中央的文件精神来制定，等中央文件出台后，他们会拿出一些方案来，比如加快中低档商品房的建设速度，加大土地供给力度。 旧政从严？ 刚刚经历了一轮号称“史上最严的调控”，即便有“国五条”指导，新的细则究竟还有多大的空间加码？ “‘国五条’内容老生常谈，毫无新意。”保利地产[微博](12.38,0.00,0.00%)内部人士在新政出台当天便在微博上直言，出台还是以警示为主。 在周峰看来，今年的房价控制目标依旧会与GDP增幅以及当地居民收入增幅挂钩，2013年广州GDP涨幅为10%，深圳GDP定位9%，不过对一线城市调控最大的悬念是房产税，如果不开征，将主要从信贷上收紧，刚需置业群体对首付比例和利率调整比较敏感，势必会影响到市场的成交量。 “此次调控主要是因为去年下半年房价开始上涨，春节前涨幅加快，才会引起政府重视。”中原地产华南区总经理李耀智称，“国五条”更多是释放出政府对房地产市场调控的态度。 在“国五条”中要求各地方制定房价控制目标，上述湖南省住建厅负责人猜测，作为省会城市，长沙应该包括在内，而标准依然会参考此前提出的与当地GDP、居民收入水平和物价水平挂钩。不过据他判断，房产税近两年还不太可能征收到湖南。 上述深圳市房地产研究中心负责人表示，会参考过去出台的政策，而“国五条”里提到的内容，也是已经推出的政策，只是部分并未严格执行，比如限购令。 深圳房地产界资深观察人士半求称，限购政策两年多来，民间以假离婚、办多个身份证、临时补社保等避开，但今年这些行为开始受打击，当漏洞被堵上时，那限购就可能发威。 此外，上述业内人士均认为，加快保障房建设、增加土地供应、增加普通商品住房供应等旧政依旧会在此次调控细则中重提，而政府直接参照以往的政策再严格执行即可，无需做太多准备工作。 那么这一次，能控得住房价吗？越调越高的怪圈会不会让购房者们对调控变得麻木？ 据深圳中原地产客户经理李斌反映，春节后放盘的比较多，购房者会用调控跟业主砍价，但大部分业主并不为所动，购房者也不会有太大反应，因为他们对调控政策已经比较麻木。 杨红旭认为，本轮调控的具体效果，取决于后续相关部委和地方政府出台的执行细则，限购很可能被住建部要求从紧，而房产税试点扩容第二批城市将不会超过十个，且不太可能对存量房开征，预计难以有效压制房价。 依照杨红旭的分析，在一线城市和少数二线城市，一方面住宅库存快速去化，另一方面补库存速度偏慢，导致市场供不应求，即便新政打压，需求略受抑制，仍难有效改变供不应求的格局。 李耀智认为，真正要解决房价过快上涨的问题，关键在于增加供给，其它限贷限购等抑制需求的调控政策都只有短期遏制作用。