万科集团总裁郁亮去年底曾向记者表示：“2013年最大的风险在于部分城市房价上涨过快。” 而最近北京、上海等一线城市持续放大的成交量，引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧。与此同时，北上广深政府高层针对楼市的频繁喊话，以及二套房停贷等传闻，使得调控政策收紧的风声再起。 业内人士认为，如果一线城市房价上涨过快，调控政策或将升级，而今年3月全国“两会”召开前后，将是重要的政策窗口期。 房价失控隐忧 经过了去年四季度的快速去化后，北京商品住宅的库存降到了最近几年的低点。 根据链家地产[微博]市场研究部统计，截至1月28日，北京商品住宅库存为74294套，达到历史低位。按照目前的销售速度，去化周期在7个月左右。 尽管北京市副市长陈刚曾强调，北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为，现在一线城市面临较大的供需压力。 一位房地产研究机构人士向记者表示，北京市商品房7万余套的库存的确是一个相当低的水平，北京楼市上半年的供应缺口已成定局，这是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩造成的必然结果。 华远集团董事长任志强则反问：“2012年房地产开发企业购置土地面积、房地产开发投资、新开工面积均出现负增长，这怎么能说供需平衡呢？” REICO报告称，2012 年房地产开发企业购置土地面积同比减少19.5%，增幅减少22 个百分点。全国房地产开发投资比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比2011 年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增幅低4 个百分点。商品住宅完成投资同比增长11.4%，增幅减少18.8个百分点。而去年，相比办公楼和商业用房，商品住宅开发投资占比也下降近3 个百分点。 与未来住宅供应量息息相关的各项指标的负增长在北京、上海这样的一线城市尤为突出，而由此引发的供不应求、房价上涨的预期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直维持在高位。 据链家地产市场研究部统计，1月1日至1月28日，北京市二手住宅成交量为16660套，环比上月同期上涨1.1%，同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看，1月全月成交量将维持在1.9万-2万套。而纯商品住宅(扣除保障房)成交10032套，比2012年12月同期上涨2.6%。1月份商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米，达到23259元/平方米，二手房均价则达到24962元/平方米。 同时，2012年，中国货币超发严重，引发万科集团董事长王石质疑：“超发货币，如何有效调控房价？” “实际上，每一次房地产调控政策执行的一两年之后，就会出现供应的缺口，随后带来的就是房价的暴涨。如2008年的调控使得土地供应出现负增长，2009年房价便出现暴涨。”上述研究机构人士表示。 “房价在去年四季度出现由跌转升的拐点出现后，已经出现了一定幅度的上涨，不过涨幅与2009年相比还相差很多。今年房价将稳中有升。”任志强表示。 上述研究机构人士则认为，2009年房价暴涨的原因在于形成供应缺口后，又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年不同，今年不会有刺激政策，因此北京的房价不会暴涨。 万科总裁郁亮也称：“虽然目前北京、上海等城市房价上涨比较快，但大部分城市房价在往下走，只是由于一线城市调整比较早，调整也比较深，所以复苏比较快。” 事实上，去年四季度房屋交易面积增加，房地产开发投资增幅增加，土地购置面积和新开工面积降幅收窄，房价上涨，国房景气指数回升。一系列指标的回升表明，在库存快速去化之后，开发商开始“补仓”，只是这些供应最早也要在今年下半年才能入市。 3月将是政策窗口期？ 上海易居房地产研究院研究部长杨红旭[微博]表示，北京率先出台量价齐稳的调控目标，并释放调控升级的信号，也有提前稳定楼市预期的意义，预计将成为样本，引起其他城市的示范，在此背景下，预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。 实际上，对于开发商来说，自去年年底开始大涨的成交量，令其对今年的楼市充满信心。 一位研究机构人士向记者表示：“开发商向我们咨询今年的销售策略时，我们发现的确有一些开发商看到市场比较好，想先少卖一些，慢慢销售，这样可以将价格提高得更多，以获得更多的利润。” “不过，我们建议开发商早推盘比晚推好，应当加快去库存的速度，原因是政策存在变动的可能性。”上述研究机构人士表示。 最近一段时间，从国土部到北京市委书记郭金龙，再到北京市委常委、副市长陈刚，政府部门密集重申房地产调控，北京市政府更是将矛头直指开发商。一连串的喊话让业内人士感到调控加码的迹象。有媒体报道，决策层对于房价的忍耐度不会超过10%。 中国房地产指数研究院执行院长陈晟认为：“今年有三个时间节点可能会成为政策出台的敏感时间。一是全国‘两会’，二是十八届二中全会，三是十八届三中全会。” 至于储备的调控政策，陈晟认为，房产税可能会是调控政策加码的手段之一。 此外，陈晟表示，政府也可以通过管理预期来消除民众担心房价会暴涨的心理预期，例如官方公布住宅用地供应量，以及未来商品房的供应量，以显示市场供需平衡，不需要担心房价会暴涨的恐慌心理。 事实上，北京市政府已经开始加大土地的供应量。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份北京共成交经营性用地数量为14宗，全部土地出让金为242亿，仅次于去年9月份。而房企购置土地的热情也比较高，纷纷补仓为后续发展做储备。 不过，任志强却认为，即使有新政策出台，也挡不住今年房价上涨。他表示，从历年的数据来看，房价的上涨基本上与GDP走势同步。