10月26日晚，香港元朗一处新盘紧急开售，这里偏远的方位并没有阻碍买家热捧，其中不乏内地购房者。 当天，香港特区政府宣布两项“辣招”降温楼市，包括非香港永久居民到港置业要缴纳15%的买家印花税、增加额外印花税的税率和延长适用年期等。新措施10月27日起正式生效。 在香港某大学任教的吴先生已筹备买房数月，只能推迟买房计划。他们一家三口蜗居于新界沙田一个不足40平方米的单位住宅内，每月租金7000港元。他尚未居港七年成为香港永久居民，因而成为15%买家印花税的征收对象。香港特区政府差饷物业估价署的数据显示，今年8月，新界40平方米以下私人住宅单位的平均价格为71735港元，而在今年1月“仅为”57524港元。 香港楼市的再度高企吓退了买房者，上述税收新政亦是如此。一位某金融机构的首席经济学家告诉《第一财经日报》记者，不论是永久居民还是非永久居民，在买家印花税下都是输家。 这项政策另一项引人关注之处在于其对于内地购房个人或机构的影响。香港税务局数字显示，去年近两成的一手楼是由非香港居民购买，比2008年增加逾两倍。 香港特区政府运输及房屋局局长张炳良28日表示，为避免有非本地人通过香港公司买楼逃税，新推出的买家住宅印花税适用于所有公司，香港注册公司也不能例外。 26日傍晚，香港特区政府财政司司长曾俊华突然联同多位负责财经和房屋土地政策的官员召开记者会宣布两项新措施，一是推出全新的买家印花税，即所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%的买家印花税；同时也将提高额外印花税的税阶，将试用期延长至3年。 曾俊华称，“香港楼市的亢奋情况已与经济背道而驰”。 他表示，从今年至今，香港中小型住宅价格升幅高达21%，大型住宅价格上升11%。香港居民供款负担比率已升至50%，若息率上升3%，该比率将增至65%，超过过去20年来50.4%的平均水平。 曾俊华称，新的买家印花税为“非常时期非常措施”，可能会对外地人士造成不便，但希望他们谅解。 新措施还延长和提高了2010年11月开始实施的针对短炒买家的额外印花税(SSD)。若买家在6个月内转售，SSD税率从15%增至20%；6个月至1年内转售，税率从10%增至15%；1～3年内转售的税率从5%提至10%。 也就是说，如果有外地买家在半年内转售物业，共需缴纳占房价高达35%的税率。这还不算既有的普通印花税。 除了用于“非常时期”调控的上述两项印花税，香港还实行11档买卖或转让不动产的印花税率，按照市价分级，200万港元以下的征收100港元、2173万港元以上最高封顶是4.25%。 有分析人士认为，上述新措施意在逼退外来热钱，但如果供应不大幅增加，预计香港人住宅需求仍会慢推楼价，而利息升降将决定未来楼价曲线。 曾俊华称，新一轮楼市管理措施均是从需求着手，希望与特首梁振英早前推出的10招增加房屋供应措施一起双管齐下，从供求两方面令楼市恢复健康发展。 新措施出台后，地产开发商、代理商和买家、卖家均闻风而动，有人欢喜有人忧。 地产中介姚小姐向本报记者表示，她的客户90%都是内地人，这个月成交的几单内地买家要请她吃饭致谢，因为避过了买家印花税。 姚小姐预计新措施对楼市影响很大，而她也将被动放假休息。 在位于传统中产区九龙黄埔的某地产代理窗外，已出现业主“狠招看淡后市”的减价广告。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰认为，新增买家税令香港房地产市场犹如变成封闭市场，流通量将大大减少，造成成交量和成交价齐跌的局面，预计楼价将下跌10%至15%。 姚小姐则认为，需求被抑制下，租金反而会大幅上涨，同时由于买家印花税只是针对住宅，商业地产反而会进一步上涨。 算账买楼成本 联系汇率制度下的香港，利率追随美国长期低企，外来资金蜂拥而入。与此同时，就像目前的港元汇率，香港楼市对于内地资金的吸引力一直高企。 一家行业机构的数据显示，去年一度有三成香港楼市资金来自内地。 分析人士称，从增加供应、抑制外来资金投资和投机需求两方面入手，特区政府调控楼市顺应民心，有利于解决香港深层次矛盾。但买家印花税以是否香港永久居民身份区分外地和本地人士的一刀切方式却并非没有商榷之处。从吸引和留住国际化人才、维持公平开放社会环境，以及对香港房地产市场形成长期稳定支持三方面来考虑，买家印花税仍有优化空间。 特区政府统计处数字显示，截至去年年底，香港共有711.2万人，其中包括香港永久居民和非永久居民的常住居民为688.97万人。非永久居民是指在港工作、学习和居住未满七年的居民，持有香港身份证，区别于香港永久居民身份证。 统计处并未提供永久居民和非永久居民的具体数字。但以特区入境事务处2010年3月底共收到611.3万份香港特区护照申请书来简单计算，非永久居民的人数可能达到70多万人。 这些非永久居民，有国际企业派驻香港的外籍人士，有外国留学生，也有通过优秀人才和专才计划、资本投资者入境计划、非本地学生就读和毕业生留港计划等留港的内地人士。 他们为香港做出的贡献并不只是税收和GDP，还有多元化、国际化的思维与能力。按照目前的税收政策，以太古城约61.5平方米每个月租金1.9万港元、售价638万港元的两房单位为例，若租住7年，租金支出高达159.6万港元；若不愿白白将这笔钱付诸流水而选择购买自住，则需一次性支付95.7万港元的买家印花税，远高于香港永久居民应支付的21.8万港元普通印花税。 谈及买家印花税，曾俊华称在楼市供求恢复平衡之后会考虑撤销这项措施。 2011年6月，香港金管局首次限贷外地人士，如果按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港，则贷款最高按揭比例，按照各类物业适用标准再下调至少一成。今年9月14日，香港金管局再度收紧对外地人士的贷款，其中，主要收入并非源自香港的申请人，最高按揭成数再下调一成。 政策借鉴 香港的买家印花税可以从临近相似经济体找到启发之意。去年12月7日，新加坡宣布征收额外买家印花税，适用于三类群体，包括外国人和公司买家、已拥有一套以上住房的新加坡永久居民和已拥有两套以上住房的新加坡国民。 新加坡的措施也是针对外来资金推高楼价，三类群体的额外买家印花税税率，其中，外国人和公司买家缴付房价的10%，新加坡永久居民和国民则缴付3%作为额外买家印花税。 要成为新加坡永久居民，只需获得工作签证后6个月即可申请。而要成为香港永久居民，需长达七年时间居住于香港。需要指出的是，新加坡私人房屋仅占市场房屋总量的21%，其余是国民和永久居民才能购买的祖屋；而香港的私人房屋数量占市场房屋总量的55.2%，其余为公屋和居屋。 也就是说，私人房屋市场对香港楼市的影响要大于新加坡。上述金融机构首席经济学家指出，不论是永久居民还是非永久居民，在买家印花税下都是输家。决定推迟买楼的吴先生则认为，目前并非入市时机，待楼市周期完成后再入市不迟，他说，现在没能入场的非永久居民不要埋怨，目前买的楼倒是有很高的风险成为负资产。